문재인 정부 집권 4년간 서울 아파트 전세 가격 전셋값 상승 추이 분석

문재인 정부가 가장 많은 비판을 받고 있는 분야이자 이번 서울시장 선거와 부산 시장선거에서 뼈아픈 패배를 당한 이유로 손꼽히는 것이 역시 부동산 정책 실패일 것입니다. 문재인 정부는 집권 초기부터 부동산 정책에 있어 매우 우왕좌왕하는 모습을 많이 보였었는데, 내놓는 정책마다 집값 상승으로 이어지며 오히려 건드리지 않는 것이 좋겠다는 비판을 많이 받아왔습니다. 결과적으로 이번 전세 가격 변동에 대한 분석도 문재인 정부 출범 이후 지금까지 서울 아파트 전세 가격은 평균 44%가 넘게 상승한 것으로 나타났다고 합니다. 자세히 분석해보도록 하겠습니다. 

 

오르기만하는 집값앞에 내집은 언제 생길까?

 

1. 오르기만 하는 서울 아파트 전세 가격

<2017년 5월부터 44% 상승>

이러한 분석은 KB주택가격동향의 통계 자료를 활용하여 분석한 것인데, 2017년 5월 문재인 정부가 출범했을 당시 서울 아파트 평균 전셋값은 4억 2619만 원이었지만, 지난달 가격은 6억 1451만 원으로 4년 동안 무려 44%가 넘는 1억 8832만 원이 상승하였다고 합니다.

 

<23개월 연속 상승 중>

같은 기간동안 3.3 제곱미터당 평균 전세 가격은 1641만 원에서 2347만 원으로 평균 가격 상승폭과 비슷한 43%가 상승한 수치를 나타냈으며, 서울 아파트 전세 값은 2019년 7월 이후 23개월 연속 오르고 있다고 합니다. 

 

<두드러진 강동구, 강남구의 오름세>

서울 내 구별로 살펴보자면 강동구가 54.4%로 가장 많은 상승폭을 보여주었고, 강남구 51.1%, 송파구 50.1%가 뒤를 이었다고 합니다. 강동은 본격적인 분양과 재개발이 시작되면서 큰 폭의 오름세를 보인 것으로 해석되며, 강남구, 송파구 등 강남권의 상승세는 막을 수 없는 것으로 보입니다. 

 

 

2. 문재인 정부의 부동산 정책과 전세가격 상승

<7월 말 시행된 새 임대차 보호법>

이러한 현상이 가장 크게 비판받는 이유는 작년 7월 말 계약갱신청구권제와 전월세 상한제를 골자로 한 문재인 정부의 새 임대차 보호법이 시행된 이후 벌어진 일이라는 점입니다. 분명 집 값을 안정화하기 위해 내놓은 정책이라고 하였는데, 실상은 전혀 다르게 큰 폭의 상승세를 보여주고 있습니다. 

 

<역대급 전세값 상승률>

지난해 7월 1%대로 올라선 상승률이, 9월에는 2.09%, 11월에는 2.77%까지 오름폭을 확대했다고 하며, 이때 월간 상승률이 2%를 넘어선 것은 2011년 9월 2.21%의 상승률을 가진 이후 처음 있는 일이었다고 합니다. 2.77%는 역대급 상승폭이었던 것입니다. 

 

<최근 다시 꿈틀거리는 상승률>

11월 2.77%라는 역대급 상승폭을 가진 이후 상승세가 조금씩 낮아지게 되었지만, 돌연 지난 달 오름폭이 0.56%에서 0.72%로 확대되면서 다시 한번 세입자들을 불안에 빠뜨리고 있습니다. 

 

<갈등도 유발하는 상승률>

이와 별개로 문재인 정부가 새롭게 내놓았던 임대차법은 이를 활용하려는 세입자와 시세대로 임대료를 받기 위한 집주인 간의 갈등이 여기저기서 나오면서 많은 문제를 야기하기도 했습니다. 어떻게든 연장하려는 기존 세입자들에 반해 신규 세입자들은 크게 뛴 전셋값을 마련하기 위해 신용대출 등 수단을 동원하거나 서울을 벗어나 외곽으로 밀려나고 있는 상황이라고 합니다.

 

 

3. 전세가격 상승의 원인

<전세 매물 감소>

전세 가격의 상승 원인은 전세 매물이 줄어들게 된 이유가 역시 가장 큰데, 저금리 기조가 강한 지금의 상황에서 종합부동산세와 재산세 등 보유세를 인상할 것을 예고하자 주택 보유자들은 전세로 매물을 내놓기보다는 월세나 반전세로 하려는 사람들이 늘어나며 전세 매물 품귀현상이 일어난 것입니다.

 

<통계로 보는 전세 매물 감소 수치>

전세 매물 품귀현상은 반전세 계약이 얼마나 늘어났는가를 분석해보면 알 수 있는데, 새 임대차법이 적용된 지난 해 8월부터 지난달까지 10개월의 기간 동안 서울 내 아파트 전세, 월세 계약 건수는 총 13만 6508건이었다고 합니다.

이 가운데 반전세 또는 월세 계약은 전체 거래의 34%로 4만 6503건이었다고 합니다. 이 수치는 새 임대차법이 시행되기 이전 10개월 기간 동안의 수치인 28.1%에 비해 약 6%나 높아진 수치입니다. 또한 순수 전세 거래 역시 71.9%에서 66%로 약 5% 정도 감소했다고 합니다.

 

 

4. 전문가들이 분석하는 앞으로의 전망은?

<전월세 신고제 시행>

2021년 6월부터는 새 임대차법의 마지막 퍼즐인 전월세신고제가 시행된다고 합니다. 수도권 전역, 광역시, 세종시, 각 도의 시 지역에서 보증금 6천만 원이나 월세 30만 원을 초과하는 계약은 임대차 계약 당사자가 임대료, 계약기간, 체결일 등을 온, 오프라인으로 신고하도록 한 제도입니다. 

 

<신고제의 명암>

이는 신고제를 통해 시장정보가 투명하게 공개되어 거래의 편의를 높이고 가격에 대한 명확한 정보를 알수있다는 장점이 있지만, 과세의 근거로 활용될 수 있다는 문제가 생기고 이는 매물 부족으로 이어져 오히려 가격 상승으로 이어질 가능성도 있다고 분석되고 있습니다.